Wohnrecht ablösen und auszahlen lassen: Abfindung richtig berechnen (2026)

Wohnrecht ablösen: Was ist eine faire Abfindung?

Ein eingetragenes Wohnrecht kann zum Hindernis werden – etwa wenn die Immobilie verkauft werden soll, der Berechtigte ausziehen möchte oder Geld für die Pflege benötigt wird. Die gute Nachricht: Ein Wohnrecht kann jederzeit einvernehmlich abgelöst werden. Die zentrale Frage lautet dann fast immer: Wie viel ist das Wohnrecht wert – und welche Abfindung ist angemessen?

In diesem Ratgeber erfahren Sie:

• Wann und wie ein Wohnrecht abgelöst oder ausgezahlt werden kann.
• Wie Sie die Abfindung nach § 14 BewG mit den aktuellen BMF-Vervielfältigern 2026 berechnen.
• Welche Schritte für die Löschung im Grundbuch nötig sind.
• Welche steuerlichen Fallen (Schenkungsteuer, Sozialamt-Rückforderung) drohen.

Inhaltsverzeichnis

• Kann man ein Wohnrecht überhaupt ablösen?
• Abfindung berechnen: Die Formel
• Rechenbeispiele mit der BMF-Tabelle 2026
• Ablauf: Wohnrecht im Grundbuch löschen
• Steuerliche Folgen der Ablösung
• Häufige Fragen

Kann man ein Wohnrecht überhaupt ablösen?

Ja – aber nur einvernehmlich. Ein lebenslanges Wohnrecht nach § 1093 BGB ist ein höchstpersönliches Recht, das grundsätzlich erst mit dem Tod des Berechtigten erlischt. Weder der Eigentümer noch ein Käufer kann den Berechtigten einseitig „herauskaufen". Auch ein Umzug ins Pflegeheim beendet das Wohnrecht nicht automatisch (BGH, Urteil vom 20.10.2020, Az. X ZR 7/20).

Typische Situationen, in denen eine Ablösung sinnvoll ist:

• Verkauf der Immobilie: Ein lastenfreies Grundstück erzielt einen deutlich höheren Kaufpreis. Ein Teil des Mehrerlöses wird als Abfindung an den Wohnberechtigten gezahlt.
• Umzug des Berechtigten: Der Wohnberechtigte zieht zu Angehörigen oder in eine Seniorenresidenz und benötigt liquide Mittel.
• Finanzierung der Pflege: Die Abfindung wird genutzt, um Pflegekosten zu decken – hier ist besondere Vorsicht geboten (siehe steuerliche Folgen).
• Familiäre Neuordnung: Etwa bei vorweggenommener Erbfolge oder Scheidung.

Wichtig: Ohne Zustimmung des Wohnberechtigten geht nichts. Eine notariell beglaubigte Löschungsbewilligung ist zwingende Voraussetzung für die Löschung im Grundbuch.

Abfindung berechnen: Die Formel

Es gibt keinen gesetzlich vorgeschriebenen Abfindungsbetrag – die Höhe ist Verhandlungssache. In der Praxis orientieren sich Parteien, Gerichte und das Finanzamt jedoch am Kapitalwert des Wohnrechts nach § 14 BewG:

Kapitalwert = Jahreswert × Vervielfältiger

Dabei gilt:

1. Jahreswert = ortsübliche Nettokaltmiete für die genutzte Wohnfläche × 12. Nicht die Warmmiete ansetzen! Der Jahreswert ist nach § 16 BewG auf den Immobilienwert ÷ 18,6 begrenzt.
2. Vervielfältiger = amtlicher Faktor aus der aktuellen BMF-Tabelle, abhängig von Alter und Geschlecht des Berechtigten. Für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026 gilt das BMF-Schreiben vom 21.10.2025 auf Basis der Sterbetafel 2022/2024 (Zinssatz 5,5 %).

Die vollständigen Faktoren finden Sie in unserer Tabelle für das lebenslange Wohnrecht – oder Sie nutzen direkt unseren kostenlosen Wohnrecht-Rechner.

Beachten Sie: Der steuerliche Kapitalwert ist eine Untergrenze für die Verhandlung, nicht zwingend der Marktwert. Wer dringend lastenfrei verkaufen will, zahlt in der Praxis oft einen Aufschlag; umgekehrt akzeptieren Berechtigte, die selbst ausziehen wollen, teils weniger.

Rechenbeispiele mit der BMF-Tabelle 2026

Beispiel 1: Wohnberechtigte Frau, 80 Jahre

• Immobilienwert: 350.000 €
• Ortsübliche Nettokaltmiete: 950 €/Monat → Jahreswert 11.400 € (Obergrenze: 350.000 ÷ 18,6 = 18.817 € – nicht überschritten)
• Vervielfältiger 2026 (Frau, 80 Jahre): 7,490

Kapitalwert: 11.400 € × 7,490 = 85.386 €

Beispiel 2: Wohnberechtigter Mann, 75 Jahre

• Immobilienwert: 420.000 €
• Ortsübliche Nettokaltmiete: 1.100 €/Monat → Jahreswert 13.200 €
• Vervielfältiger 2026 (Mann, 75 Jahre): 8,282

Kapitalwert: 13.200 € × 8,282 = 109.322 €

Je jünger der Berechtigte, desto höher der Faktor und damit die Abfindung. Bei einem 65-jährigen Mann läge der Faktor 2026 bereits bei 11,444, bei einer 65-jährigen Frau bei 12,583.

Ablauf: Wohnrecht im Grundbuch löschen

1. Einigung über die Abfindung: Am besten schriftlich in einem Ablösevertrag festhalten (Betrag, Zahlungszeitpunkt, Auszugstermin, Kostentragung).
2. Notarielle Löschungsbewilligung: Der Wohnberechtigte erklärt vor dem Notar die Bewilligung zur Löschung (§ 19 GBO). Die Unterschrift muss mindestens notariell beglaubigt sein.
3. Antrag beim Grundbuchamt: Der Eigentümer beantragt die Löschung unter Vorlage der Bewilligung.
4. Kosten: Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Wert des Wohnrechts (GNotKG). Üblicherweise trägt derjenige die Kosten, der die Löschung wünscht – das ist aber verhandelbar.

Tipp: Zahlen Sie die Abfindung erst Zug um Zug gegen die Löschungsbewilligung – idealerweise über ein Notaranderkonto oder mit Fälligkeitsregelung im notariellen Vertrag.

Steuerliche Folgen der Ablösung

• Angemessene Abfindung: Entspricht die Zahlung etwa dem Kapitalwert, liegt ein entgeltliches Geschäft vor – in der Regel ohne Schenkungsteuer.
• Verzicht ohne Abfindung (oder deutlich unter Wert): Das Finanzamt kann eine Schenkung des Wohnberechtigten an den Eigentümer annehmen. Es gelten die üblichen Freibeträge und Steuersätze des ErbStG.
• Sozialamt-Falle: Verzichtet ein Berechtigter unentgeltlich auf sein Wohnrecht und wird später pflegebedürftig, kann der Sozialhilfeträger die Schenkung nach § 528 BGB bis zu zehn Jahre lang zurückfordern (BGH, Az. X ZR 7/20; OLG Nürnberg, Az. 4 U 1571/12). Mehr dazu in unserem Ratgeber Wohnrecht und Pflegeheim.
• Für den Eigentümer: Die Ablösezahlung kann bei vermieteten Objekten zu nachträglichen Anschaffungskosten führen und über die AfA abgeschrieben werden – hier lohnt der Gang zum Steuerberater.

Häufige Fragen zur Ablösung des Wohnrechts

Kann der Eigentümer die Auszahlung des Wohnrechts verlangen? Nein. Der Wohnberechtigte muss der Ablösung freiwillig zustimmen. Nur in seltenen Ausnahmefällen (z. B. dauerhafte Zerstörung des Gebäudes) erlischt das Recht ohne Zustimmung.

Hat der Wohnberechtigte einen Anspruch auf Auszahlung? Ebenfalls nein. Auch der Berechtigte kann die Auszahlung nicht erzwingen – es braucht immer eine Einigung beider Seiten.

Wie hoch ist eine übliche Abfindung? Ausgangspunkt ist der Kapitalwert nach § 14 BewG (Jahreswert × Vervielfältiger). Je nach Verhandlungsposition sind Abschläge oder Aufschläge von 10–30 % üblich.

Was passiert beim Verkauf ohne Ablösung? Die Immobilie kann auch mit eingetragenem Wohnrecht verkauft werden – allerdings mit erheblichem Preisabschlag, der ungefähr dem Kapitalwert des Wohnrechts entspricht. Alternativen wie der Teilverkauf oder der Verkauf mit Nießbrauch kommen ebenfalls in Betracht.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Berechnen Sie den Wert Ihres Wohnrechts kostenlos mit unserem Wohnrecht-Rechner 2026 und lassen Sie sich bei größeren Beträgen individuell beraten – zum Beispiel über einen kostenlosen Beratungstermin.